C'est une question qui revient à chaque mandat, et la réponse paraît anecdotique. Elle ne l'est pas. Selon la case cochée, l'acquéreur paie quelques milliers d'euros de frais de notaire en plus ou en moins — pour un vendeur qui encaisse exactement la même somme dans les deux cas.
La loi ne désigne personne
Aucun texte n'impose que les honoraires d'agence soient à la charge du vendeur ou de l'acquéreur. C'est le mandat qui le fixe, et une fois fixé, cela se répercute partout : dans l'annonce, dans le compromis, puis dans l'acte authentique.
En pratique, la très grande majorité des mandats résidentiels sont établis en honoraires à la charge du vendeur. C'est plus lisible — un seul prix affiché — et cela évite d'alourdir le plan de financement de l'acquéreur. C'est ma façon de travailler par défaut.
Le seul point qui change vraiment : l'assiette des droits de mutation
Les droits de mutation, ce que tout le monde appelle « les frais de notaire », se calculent sur le prix de vente inscrit dans l'acte. Et ce prix n'est pas le même selon la répartition retenue.
- Honoraires à la charge du vendeur : ils sont compris dans le prix affiché. Le prix de l'acte inclut donc les honoraires, et les droits de mutation se calculent dessus.
- Honoraires à la charge de l'acquéreur : ils apparaissent séparément. Le prix de l'acte est le net vendeur seul, et les droits de mutation se calculent sur ce montant-là.
Au 1er juin 2026, 88 départements appliquent le taux départemental majoré de 5 %, ce qui porte les droits de mutation à 6,32 % du prix en tenant compte de la part communale et des frais d'assiette. La Haute-Savoie est passée à ce taux le 1er avril 2025, l'Ain le 1er janvier 2026. Cette majoration s'applique aux actes signés jusqu'au 31 mars 2028.
Les primo-accédants échappent à la hausse : le taux départemental de droit commun leur reste appliqué, soit 4,50 % et un total de 5,81 %.
Un exemple chiffré
Prenons un bien dont le vendeur veut encaisser 1 000 000 €, avec 50 000 € d'honoraires d'agence.
| Charge vendeur | Charge acquéreur | |
|---|---|---|
| Prix affiché | 1 050 000 € honoraires inclus | 1 000 000 € + 50 000 € d'honoraires |
| Assiette des droits de mutation | 1 050 000 € | 1 000 000 € |
| Droits de mutation à 6,32 % | 66 360 € | 63 200 € |
| Le vendeur encaisse | 1 000 000 € | 1 000 000 € |
Écart : 3 160 € en faveur de l'acquéreur, auxquels s'ajoutent quelques centaines d'euros, puisque les émoluments du notaire se calculent eux aussi sur le prix hors honoraires. Et le vendeur touche rigoureusement la même chose.
L'économie pour l'acquéreur correspond au montant des honoraires multiplié par le taux des droits de mutation, soit environ 6,3 % des honoraires dans nos départements.
Sur un bien à 300 000 € net vendeur avec 15 000 € d'honoraires, cela représente moins de 1 000 €. Sur un bien à plus d'un million, on dépasse les 3 000 €. C'est pour cela que la question se pose surtout sur les dossiers à fort montant.
Le second effet, moins connu : le prix affiché
Sur les portails d'annonces, le premier tri que fait un acquéreur, c'est le filtre de prix. Et il le règle sur des chiffres ronds.
Un bien à 1 050 000 € honoraires inclus n'apparaît pas dans une recherche plafonnée à un million. Le même bien affiché à 1 000 000 € hors honoraires y figure. Ce n'est pas un artifice : l'annonce doit de toute façon faire apparaître le montant des honoraires et le prix total, donc personne n'est trompé. Mais le bien est vu par davantage de monde.
Sur un marché où une annonce se joue dans les premiers jours de diffusion, ce détail n'est pas neutre.
Les limites, et elles sont réelles
Le financement. C'est le vrai sujet. Certaines banques traitent les honoraires à la charge de l'acquéreur comme des frais à couvrir en apport personnel, au même titre que les frais de notaire, et refusent de les intégrer au prêt. Un acquéreur juste sur son apport peut se retrouver bloqué par la solution censée lui faire économiser de l'argent. Cela se vérifie avec le courtier avant de choisir, pas après.
L'affichage. En charge acquéreur, l'annonce doit faire figurer le prix hors honoraires, le montant ou le pourcentage des honoraires, et le prix honoraires inclus. L'arrêté du 10 janvier 2017 encadre cette présentation, et la répartition fixée au mandat ne se renégocie pas en cours de route.
La plus-value du vendeur : neutre. En charge vendeur, les honoraires réglés par le vendeur se déduisent du prix de cession sur justificatif. En charge acquéreur, le prix de cession est déjà le net vendeur. Dans les deux cas la base imposable est identique — c'est une inquiétude qu'on me soumet souvent, elle n'a pas lieu d'être.
Cela se décide au mandat. Pas au compromis, pas chez le notaire. Si la question n'a pas été posée à la signature du mandat, elle ne se pose plus.
Ce que je fais concrètement
Par défaut, honoraires à la charge du vendeur. C'est plus simple à lire, plus simple à comparer, et cela n'ajoute aucune contrainte de financement à l'acquéreur.
Sur un bien à fort montant, je pose la question au moment du mandat et je fais le calcul avec le vendeur, chiffres à l'appui. Il arrive que la réponse soit évidente, il arrive qu'elle ne le soit pas — un bien à un million dans le bassin genevois s'adresse souvent à des acquéreurs dont le plan de financement est déjà tendu, et dans ce cas l'économie de droits de mutation ne compense pas la contrainte d'apport.
Dans tous les cas, un seul chiffre compte pour le vendeur : ce qu'il encaisse. Et celui-là ne bouge pas.
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07 62 19 60 17Cet article présente des informations générales à jour à sa date de publication. Les taux cités sont ceux applicables au 1er juin 2026 et peuvent évoluer. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal : pour votre situation personnelle, rapprochez-vous de votre notaire ou de votre conseil.