Depuis la rentrée, je reçois la même question de propriétaires qui louent en meublé : « on me dit que le LMNP c'est fini, je vends ? » Il vaut la peine de distinguer ce qui est voté de ce qui ne l'est pas, car les deux sont souvent confondus dans ce qui circule.
Ce que le projet de loi de finances 2027 propose
Le texte — projet de loi n° 3210, déposé le 1er octobre 2026, article 7 — ne supprime pas l'amortissement. Il le plafonne, à deux niveaux à la fois :
- l'amortissement des locaux serait limité à 2,5 % par an ;
- et la déduction ne pourrait pas dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal ;
- pour les meublés de tourisme, le taux tomberait à 1,5 % et le plafond à 5 000 €.
Le plafond en euros ne mord qu'au-delà d'une base amortissable d'environ 280 000 €. Attention toutefois : les bases s'additionnent sur l'ensemble de vos meublés. Deux studios et un T2 peuvent franchir le seuil alors qu'aucun ne le franchit seul.
Autre point, moins commenté et pourtant lourd : pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l'amortissement non déduit ne serait plus reportable. Aujourd'hui, ce qui n'est pas utilisé une année est conservé pour les suivantes. Demain, il serait perdu.
Le stock accumulé avant 2027 ne disparaîtrait pas du jour au lendemain : il resterait déductible jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable chaque année. Ce qui resterait au-delà serait perdu.
Les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales sont placées hors des plafonds. La location meublée professionnelle n'est pas concernée. Le rendement attendu de la mesure est d'environ 200 millions d'euros.
Un projet de loi de finances n'est pas une loi. Le texte passe en commission des finances à l'Assemblée, puis en séance, puis au Sénat. Le Parlement dispose de soixante-dix jours, et la loi de finances est habituellement publiée fin décembre. D'ici là, le taux, le plafond, le sort des biens déjà acquis : tout peut être amendé, et l'a souvent été les années précédentes. Prudence, donc, face à quiconque vous presserait de décider « avant que cela passe ».
Un détail qui compte : le texte ne prévoit aucune clause de grand-père. En l'état, les biens achetés avant 2027 tomberaient sous le même plafond que les nouveaux. C'est précisément le point que les professionnels tentent de faire amender.
Ce qui, en revanche, s'applique déjà
Et c'est là que je vois le plus de mauvaises surprises, parce que la mesure est passée beaucoup plus discrètement.
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 — loi n° 2025-127 — prévoit que, pour toute vente intervenue depuis le 15 février 2025, les amortissements effectivement déduits viennent en diminution du prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
Dit autrement : tout ce que vous avez économisé d'impôt pendant les années de location vous est redemandé au moment de la revente, sous forme de plus-value imposable plus élevée. Un bien acheté 200 000 €, amorti de 60 000 € sur dix ans, puis revendu 250 000 €, ne dégage plus 50 000 € de plus-value mais 110 000 €.
Les résidences étudiantes, seniors et les établissements médico-sociaux sont exclus de cette réintégration.
L'exonération, elle, n'a pas bougé
C'est la bonne nouvelle, et on l'oublie souvent dans ces discussions. L'abattement pour durée de détention reste celui de l'article 150 VC du code général des impôts : exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Pour un propriétaire qui détient depuis longtemps, la réintégration des amortissements peut donc être largement absorbée. Pour quelqu'un qui a acheté il y a six ou sept ans et qui revend maintenant, beaucoup moins. C'est le genre de calcul qui se fait au cas par cas, avec un notaire ou un fiscaliste, et certainement pas d'après un article.
Pendant ce temps, un autre régime est né
Le statut du bailleur privé, créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il ouvre un amortissement de 3,5 % par an en loyer intermédiaire (plafonné à 8 000 €), 4,5 % en social (10 000 €) et 5,5 % en très social (12 000 €).
En contrepartie : un engagement de location de neuf ans, des immeubles collectifs, des travaux représentant au moins 30 % du coût de l'opération, et des plafonds de loyer et de ressources. Ce n'est pas un substitut au LMNP, c'est un autre métier — avec un locataire sous plafond et une durée d'engagement qui enferme.
Et ici, concrètement
Dans le bassin genevois, beaucoup de propriétaires louent en meublé à des frontaliers : c'est souple, c'est demandé, et les loyers suivent. Si vous êtes dans ce cas, deux réflexes avant la fin de l'année.
D'abord, sortez votre tableau d'amortissement et regardez ce qui a été réellement déduit depuis l'achat. C'est ce montant-là, pas une approximation, qui viendra s'ajouter à votre plus-value le jour de la vente. Beaucoup de vendeurs découvrent le chiffre chez le notaire, au pire moment.
Ensuite, ne vendez pas par panique fiscale. Une vente décidée dans l'urgence se négocie mal, et la décote que vous concéderez sur le prix dépassera souvent l'économie d'impôt que vous cherchiez. Si la question se pose vraiment, elle se tranche avec des chiffres : votre durée de détention, vos amortissements, votre tranche d'imposition, et la valeur réelle du bien aujourd'hui.
C'est ce dernier point que je peux vous apporter. Le reste relève de votre notaire ou de votre conseil fiscal : chacun son métier, et le mien s'arrête là.
Un meublé dont vous vous demandez quoi faire ?
Premier échange sans engagement, pour faire le point sur la valeur réelle du bien avant toute décision.
07 62 19 60 17Cet article présente des informations générales à jour à sa date de publication et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Le projet de loi de finances 2027 n'est pas adopté à cette date et ses dispositions peuvent être modifiées. Pour votre situation personnelle, rapprochez-vous de votre notaire ou d'un conseil fiscal.