Préavis, congé pour vente, visites : qui a le droit de faire quoi

Un logement loué se vend très bien. Ce qui bloque n'est presque jamais le bien lui-même : c'est l'organisation entre le propriétaire et le locataire, et le fait que chacun se fasse une idée approximative de ses droits. Voici les règles telles qu'elles s'appliquent, avec les textes.

Quand c'est le locataire qui part

Le préavis est de trois mois en location nue et d'un mois en location meublée. En meublé, aucun motif n'est à fournir.

En location nue, neuf situations permettent de ramener le préavis à un mois :

• le logement se situe en zone tendue — aucun justificatif n'est demandé ;
• premier emploi, sur présentation du contrat ou d'une attestation de l'employeur ;
• mutation professionnelle, sur attestation de l'employeur ou avenant au contrat ;
• perte d'emploi, sur lettre de licenciement, attestation ou inscription à France Travail ;
• nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, avec la preuve des deux ;
• état de santé justifiant un changement de domicile, sur certificat médical ;
• violences au sein du couple, sur ordonnance de protection ou justificatif de la procédure pénale — un simple dépôt de plainte ne suffit pas ;
• bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, sur attestation de la CAF ou de la MSA ;
• attribution d'un logement social, sur courrier du bailleur.

Quand c'est le propriétaire qui donne congé pour vendre

Les délais sont plus longs, et le formalisme beaucoup plus lourd. Le congé doit être reçu par le locataire au moins six mois avant l'échéance du bail en location nue, et trois mois en meublé. Là encore, c'est la réception qui compte. Un congé reçu un jour trop tard ne produit aucun effet : le bail se reconduit tacitement, pour trois ans en nu et un an en meublé.

Concrètement, pour un bail nu qui s'achève le 31 août 2027, le congé doit être reçu avant le 28 février 2027 — donc posté début février au plus tard.

Chaque locataire signataire doit recevoir le sien. Le congé doit contenir le motif, le prix, les conditions de la vente, la désignation du bien, les extraits légaux et la notice d'information officielle. Un élément manquant peut suffire à l'annuler, et c'est l'erreur la plus fréquente.

Le congé vaut offre de vente

En location nue, le congé pour vente ouvre au locataire un droit de préemption. Il dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter. S'il accepte, il a ensuite deux mois pour signer, portés à quatre mois s'il déclare recourir à un prêt. Passé ce délai, son acceptation devient caduque et il quitte les lieux à l'échéance.

Un point que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard : si le bien est ensuite vendu à un acquéreur à des conditions plus avantageuses, notamment à un prix inférieur, le locataire bénéficie d'un nouveau délai d'un mois pour préempter à ces nouvelles conditions. Baisser le prix après un congé n'est donc jamais anodin.

Deux exceptions : il n'y a pas de droit de préemption en location meublée, ni lorsque la vente se fait au profit d'un parent jusqu'au troisième degré qui occupera le logement pendant au moins deux ans.

Enfin, un congé ne peut pas être donné à un locataire de plus de 65 ans disposant de ressources modestes, sauf à lui proposer un relogement adapté à proximité. L'âge s'apprécie à l'échéance du bail, les ressources à la date du congé. Cette protection tombe si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans ou de condition modeste.

L'accès au logement : artisans, diagnostiqueurs, visites

C'est le sujet qui crispe le plus, et pourtant le cadre est net.

Pour les travaux, le locataire doit laisser l'accès : travaux d'amélioration, d'entretien, d'amélioration de la performance énergétique et de mise en conformité. Ils doivent être notifiés à l'avance, par remise en main propre ou lettre recommandée. Ils ne peuvent pas se dérouler un samedi, un dimanche ou un jour férié sans l'accord exprès du locataire. Et si les travaux dépassent vingt et un jours, le loyer est réduit à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire est privé, en application de l'article 1724 du code civil.

Pour les visites de vente ou de relocation, la règle tient en une ligne : deux heures maximum par jour ouvrable, jamais les jours fériés. L'article 4 de la loi de 1989 répute non écrite toute clause qui irait au-delà. Un bail prévoyant des visites le dimanche ou trois heures par jour ne vaut rien sur ce point.

Et le point essentiel, celui que vous me demandiez : tout cela s'organise pendant que le locataire est encore là. Il n'y a aucune raison d'attendre son départ pour faire visiter, diagnostiquer ou chiffrer des travaux. Un bien qui n'est mis en vente qu'une fois vide perd plusieurs mois, et ces mois se paient au moment de négocier.

Non, vous n'êtes pas obligé de passer par une agence

On me pose souvent la question, parce que le mot « agence » est associé à une vitrine. Un propriétaire choisit librement qui le représente. Un agent commercial indépendant, titulaire d'une attestation rattachée au titulaire de la carte professionnelle, exerce exactement les mêmes missions : mandat, diffusion, visites, négociation, accompagnement jusqu'à la signature.

Et le mandat peut rester simple : rien n'oblige à confier l'exclusivité pour mettre un bien loué sur le marché.

Ce qui compte réellement, quand il y a un locataire, c'est qu'une personne identifiée organise les choses : un interlocuteur unique pour le locataire, un créneau fixe convenu avec lui, chaque demande écrite et datée, et aucune visite improvisée. Un locataire prévenu et respecté facilite une vente ; un locataire bousculé la bloque, et il en a parfaitement les moyens.

Ce que je fais, concrètement

Dès la signature du mandat, j'écris au locataire. Je me présente, j'explique la démarche et je propose un créneau hebdomadaire fixe, choisi avec lui, dans la limite des deux heures. Les diagnostics et les éventuels artisans passent sur ce même créneau plutôt qu'au coup par coup.

Je garde la trace écrite de chaque échange, ce qui protège tout le monde — le propriétaire si la situation se tend, le locataire si les visites deviennent envahissantes.

Et je ne force jamais. Dans l'immense majorité des dossiers, un locataire à qui l'on parle correctement et dont on respecte le rythme ouvre sa porte sans difficulté. Les blocages que je rencontre viennent presque toujours d'un propriétaire qui a commencé par imposer.

Cet article présente des informations générales à jour à sa date de publication et ne constitue pas un conseil juridique. Les règles citées relèvent de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, du code civil et du code pénal, et leur application dépend de votre bail et de votre situation. Pour un dossier précis, rapprochez-vous de votre notaire ou d'un avocat.