Les taux remontent : 3,70 % sur 20 ans en novembre

Pendant deux ans, j'ai répété à mes vendeurs que les taux redescendaient et que les acquéreurs revenaient. Ce n'est plus vrai depuis la rentrée, et il vaut mieux le dire clairement que de laisser croire le contraire.

Les chiffres de novembre

Au baromètre Meilleurtaux du 9 novembre 2026, hors assurance :

• sur 15 ans : 3,50 % en moyenne négociée, 3,40 % pour les meilleurs dossiers ;
• sur 20 ans : 3,70 % en moyenne, 3,45 % au mieux ;
• sur 25 ans : 3,80 % en moyenne, 3,55 % au mieux.

En un mois, c'est +0,10 point sur 15 ans et +0,15 à +0,20 point sur 20 et 25 ans. Les barèmes bancaires ont monté d'une vingtaine de points de base, et comme les banques négocient moins volontiers qu'au printemps, la hausse réellement supportée par les emprunteurs approche les 25 points.

Pourquoi, alors que la BCE n'a rien fait

C'est la question qu'on me pose à chaque fois, parce qu'on a pris l'habitude d'associer taux immobiliers et décisions de la Banque centrale. La BCE a maintenu ses taux directeurs inchangés le 29 octobre 2026. Ce n'est pas elle qui bouge.

Ce qui bouge, c'est l'OAT à 10 ans, l'emprunt d'État français, qui sert de référence au refinancement long des banques. Elle tournait autour de 4,1 % début septembre. Elle a dépassé 5 % en octobre, avec un pic à 5,13 % le 22 octobre.

Regardez l'écart : une banque qui se refinance autour de 5 % prête à 3,70 % sur 20 ans. Les deux chiffres ne se comparent pas directement, mais l'ordre de grandeur dit l'essentiel — la marge a fondu, et elle se reconstitue en remontant les barèmes. Tant que les rendements obligataires resteront à ce niveau, il sera difficile d'espérer une détente durable.

Ce que cela coûte vraiment

Les dixièmes de point paraissent abstraits. Un exemple chiffré par Meilleurtaux, sur un emprunt de 220 000 € sur 22 ans :

• passer de 3,55 % à 3,80 %, c'est environ 30 € de mensualité en plus, hors assurance, et près de 7 700 € d'intérêts supplémentaires sur la durée ;
• par rapport à 3,40 %, le surcoût dépasse 12 000 €.

Et la hausse ne frappe pas tout le monde pareil. Chez Pretto, les ménages déclarant moins de 40 000 € de revenus nets annuels empruntent en moyenne à 4,07 % sur 25 ans, quand ceux qui dépassent 120 000 € obtiennent 3,53 %. Plus d'un demi-point d'écart, pour le même bien et la même durée.

Le cas particulier des acquéreurs frontaliers

Ici, une grande partie des acheteurs est payée en francs suisses, et ce détail change tout le dossier. Toutes les banques françaises ne prêtent pas dans les mêmes conditions à un frontalier : certaines appliquent une décote sur le revenu converti, d'autres exigent une part d'apport plus importante, d'autres encore refusent purement et simplement.

Dans un marché où les banques resserrent leurs critères, cet écart se creuse. Un acquéreur qui vous dit « mon banquier est d'accord » sans accord de principe écrit n'est pas un acquéreur financé. C'est vrai en toutes circonstances ; en novembre 2026, c'est vrai deux fois.

Ce que cela signifie si vous vendez

Trois conséquences très concrètes.

La capacité d'emprunt de vos acquéreurs a baissé. Celui qui pouvait emprunter 300 000 € en juin ne peut plus emprunter la même somme à mensualité constante. Votre bien n'a pas changé, votre acheteur si.

Le prix de départ devient déterminant. Dans un marché où le financement se tend, un bien surévalué ne se négocie pas, il ne reçoit simplement plus de visites. Les acquéreurs filtrent par budget avant de filtrer par coup de cœur.

Vérifiez le financement avant d'accepter une offre, pas après. Un compromis qui tombe à l'accord bancaire, c'est deux mois perdus et un bien qui réapparaît sur les portails avec une étiquette « déjà vu » dans la tête des acheteurs. Je demande systématiquement une simulation ou un accord de principe avant de présenter une offre à mes vendeurs, et ce n'est pas une formalité.

Dernier mot, pour relativiser : tous les établissements ne montent pas leurs barèmes au même rythme, et la concurrence bancaire continue de jouer. Un bon dossier bien présenté obtient encore 3,25 % sur 20 ans. La différence entre un acquéreur qui finance et un acquéreur qui échoue tient souvent moins au marché qu'à la préparation du dossier.

Les taux cités sont des moyennes de courtiers à leur date de publication, hors assurance, et ne constituent pas une offre de prêt. Votre taux dépend de votre dossier, de votre apport et de votre établissement. Cet article ne constitue pas un conseil en financement.