Vendre maintenant ou attendre un an ?

« Vous croyez que je devrais attendre que cela remonte ? » Je l'entends presque à chaque estimation, et la réponse honnête commence toujours pareil : personne ne sait. Ce qu'on peut faire, en revanche, c'est regarder où en est le marché aujourd'hui et ce que coûte l'attente dans votre cas précis.

Où en est le marché, en chiffres

Trois sources, trois angles, et il faut les lire ensemble parce qu'elles ne racontent pas la même chose.

Les volumes résistent. Les Notaires de France recensent 951 000 transactions de logements anciens sur douze mois à fin août 2026, soit +3,6 % sur un an. Mais leur note du 22 octobre parle d'un « ralentissement de la reprise », et leur scénario de fin d'année tourne autour de 920 000.

Les prix reculent doucement. Selon l'Insee, les prix de l'ancien baissent de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026, et de 1 % sur le seul trimestre. Les maisons reculent de 1,3 %, les appartements de 0,1 % seulement. Les chiffres du troisième trimestre sont attendus le 24 novembre.

Les délais s'allongent. Le réseau Laforêt relevait 101 jours de délai moyen dans son bilan de septembre 2026, six jours de plus qu'un an plus tôt. Dans le même bilan : une offre en hausse de 9 % quand la demande ne progresse que de 1 %, et une marge de négociation moyenne de 4,8 %.

Le résumé tient en une phrase : il y a davantage de biens à vendre que d'acheteurs pour les absorber, et le financement s'est renchéri depuis septembre. Ce n'est pas un effondrement, c'est un marché qui redonne la main à l'acquéreur.

Ce que l'attente coûte vraiment

C'est la colonne que personne ne remplit quand on compare. Attendre un an n'est pas neutre.

• Vous continuez de payer. Taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien, et le crédit s'il court encore. Sur un bien moyen du secteur, l'addition annuelle dépasse souvent ce qu'on espère gagner sur le prix.
• Un logement vide se dégrade et se voit. Un bien inoccupé depuis un an se visite moins bien qu'un bien habité, et les acquéreurs le sentent.
• Le calendrier réglementaire avance. Si votre bien est classé F, il sera exclu de la location au 1^er janvier 2028. Attendre un an, c'est se rapprocher d'une échéance qui réduit votre bassin d'acquéreurs — les investisseurs sortent du jeu les premiers.
• Dans les communes en zone tendue, la nouvelle taxe sur les logements vacants s'applique à compter des impositions de 2027 : 17 % la première année, 34 % dès la deuxième, avec une majoration communale possible. Les résidences secondaires n'y sont pas soumises, mais un logement laissé vide en attendant mieux, si.

Pourquoi une pause de trois mois ne sert à rien

« On attend un peu, on verra au printemps. » C'est la phrase que j'entends le plus souvent, et c'est celle qui me gêne le plus, parce qu'elle part d'une bonne intention : attendre d'y voir plus clair.

Sauf qu'il faut regarder le calendrier. L'élection présidentielle se tiendra les 18 avril et 2 mai 2027, dates arrêtées en conseil des ministres le 1^er juillet 2026. Une pause décidée aujourd'hui, de trois ou six mois, vous dépose donc exactement dans la période qui précède le scrutin.

Or les mois qui précèdent une échéance nationale sont rarement des mois de décision. Les acquéreurs repoussent, les banques se montrent prudentes, les arbitrages patrimoniaux attendent. Personne ne peut dire dans quel sens les choses évolueront ensuite — ce n'est ni mon rôle ni mon sujet — mais l'attentisme, lui, s'observe.

Autrement dit : une pause courte ne vous achète pas de l'information, elle vous achète un marché probablement plus hésitant que celui d'aujourd'hui.

Pourquoi les moyennes nationales ne vous concernent pas

−0,8 % sur un an, c'est la France entière. Le bassin genevois n'a jamais suivi les moyennes nationales, dans un sens comme dans l'autre : la demande frontalière, la rareté du foncier et la proximité de Genève soutiennent les prix bien au-delà de ce qu'on observe ailleurs. Mais tous les biens n'en profitent pas de la même façon.

Ce qui se vend encore vite ici : les biens bien situés, en bon état, avec extérieur, et correctement estimés. Ce qui traîne : les maisons énergivores à prix de 2022, et les biens dont le prix a été fixé sur ce que le voisin « a demandé » plutôt que sur ce qui s'est réellement signé.

Ce qui fait la différence, et ce n'est pas le mois

J'ai vu des biens se vendre en trois semaines en plein creux de marché, et d'autres rester neuf mois en vitrine pendant une période favorable. L'écart ne tenait jamais au calendrier.

Il tenait au prix de départ. Un bien correctement positionné dès la mise en vente capte les acquéreurs pendant ses trois premières semaines, quand la demande accumulée se porte dessus. Un bien surévalué consomme cette fenêtre pour rien, et se retrouve six mois plus tard à accepter moins que ce qu'il aurait obtenu immédiatement — avec, en prime, une baisse de prix visible sur les portails, que tout le monde interprète comme un signe de faiblesse.

Avec une marge de négociation moyenne à 4,8 %, l'erreur de départ se paie comptant.

Alors, maintenant ou dans un an ?

Ma réponse est simple : je ne le sais pas, et personne ne peut l'affirmer sérieusement.

Ce que je peux faire, c'est vous donner une estimation appuyée sur les ventes réellement signées autour de chez vous — pas sur les prix affichés, qui sont des souhaits — et poser à côté le coût d'une année d'attente dans votre situation. À partir de là, la décision vous appartient, et elle est généralement beaucoup plus claire qu'elle n'en avait l'air.

Et si la conclusion est qu'il vaut mieux attendre, je vous le dirai aussi. Un mandat signé sur un bien qui ne devait pas être vendu maintenant ne sert ni vos intérêts ni les miens.

Cet article présente des informations générales à jour à sa date de publication. Les chiffres cités proviennent des Notaires de France, de l'Insee et du réseau Laforêt, sur des périodes et selon des méthodes différentes. Il ne constitue ni un conseil en investissement ni une garantie d'évolution des prix.