Investir au Maroc : les quatre points que personne ne vous dit avant la signature

Le Maroc attire, et pour de bonnes raisons. Les prix y restent sans commune mesure avec ceux du bassin genevois ou de la Côte d'Azur, les liaisons aériennes sont nombreuses, le climat est connu, et pour beaucoup de familles franco-marocaines s'y ajoute une attache qui ne se résume pas à un investissement.

Et pourtant, une proportion considérable de projets s'arrête au compromis, ou pire, après la signature. Rarement à cause du prix. Presque toujours à cause de quatre points techniques dont personne ne parle au moment des visites, et qui se découvrent trop tard.

Les voici, dans l'ordre où ils font échouer les dossiers.

1. Le terrain est peut-être agricole, et cela change tout

C'est de loin le premier motif d'échec, et il concerne au premier chef les terrains situés en périphérie des villes — là où se trouvent les belles propriétés.

La loi marocaine interdit aux ressortissants étrangers d'acquérir un terrain à vocation agricole. Et cette interdiction ne s'arrête pas aux personnes physiques : elle s'étend aux sociétés dont le capital n'est pas intégralement détenu par des Marocains. Créer une société pour contourner la règle ne fonctionne donc pas, contrairement à une idée très répandue.

Or le classement agricole est fréquent bien au-delà des champs cultivés. Une villa bâtie depuis vingt ans, entourée de jardins, raccordée à tous les réseaux, peut parfaitement se trouver sur un titre foncier resté agricole.

La procédure qui permet malgré tout d'acheter

Elle existe, elle est légale, elle est régulièrement utilisée : c'est l'attestation de vocation non agricole. Le dossier se dépose auprès du Centre Régional d'Investissement sur la base du compromis, et il est examiné par une commission présidée par le Wali ou le Gouverneur. Comptez de trente jours à deux mois à partir d'un dossier complet.

Mais l'attestation délivrée à ce stade est provisoire, et elle s'accompagne de quatre contraintes que l'acquéreur doit connaître avant de signer :

• elle est nominative, et ne peut être ni cédée ni transférée — une revente avant l'attestation définitive oblige à reprendre toute la procédure au nom du nouvel acquéreur ;
• elle est délivrée au vu d'un projet que l'acquéreur s'engage à réaliser dans un délai de douze à vingt-quatre mois ;
• elle comporte une interdiction d'aliéner jusqu'à l'obtention de l'attestation définitive ;
• elle comporte une clause résolutoire : si le projet n'est pas réalisé dans les délais, l'administration peut résoudre l'acte et reprendre le bien.

L'attestation définitive n'arrive qu'après le passage sur place d'une commission constatant que le projet a bien été réalisé. À partir de là, la contrainte disparaît.

2. Votre nationalité change entièrement la donne

Voici le point que presque personne ne formule clairement, et qui dispense d'un coup de tout ce qui précède.

L'interdiction vise les étrangers. Un acquéreur de nationalité marocaine n'est pas un étranger — y compris s'il est binational, y compris s'il réside en France, en Suisse, en Belgique ou ailleurs depuis toujours.

Un Franco-Marocain installé à Genève achète donc un terrain agricole marocain librement : sans attestation, sans engagement de projet, sans clause résolutoire, sans délai d'instruction.

Cela signifie, très concrètement, que sur un même bien deux acquéreurs n'achètent pas du tout la même chose. L'un signe un acte ordinaire, l'autre souscrit un engagement de développement sous condition résolutoire. C'est une asymétrie majeure, et elle se traduit aussi dans la négociation.

Si vous êtes dans ce cas, pensez à le dire dès le premier échange avec le vendeur ou son intermédiaire. C'est un argument considérable, et il est régulièrement sous-exploité.

3. Pourrez-vous ressortir votre argent ?

C'est le point le plus coûteux, parce qu'il ne se découvre pas à l'achat — il se découvre à la revente, parfois quinze ans plus tard.

Le produit de la vente d'un bien marocain ne peut être transféré à l'étranger que si l'acquisition d'origine a été financée en devises : par virement depuis l'étranger, ou par le débit d'un compte en dirhams convertibles lui-même alimenté en devises. La banque marocaine établit une attestation à chaque règlement, et ce sont ces attestations qui seront exigées, des années plus tard, au moment du transfert.

Si le bien a été payé en dirhams ordinaires, la vente reste parfaitement possible et parfaitement légale. Mais le produit reste au Maroc.

Les deux réflexes à avoir

Si vous achetez : exigez que chaque règlement passe par un compte en dirhams convertibles alimenté en devises, et conservez précieusement les avis de virement et les attestations bancaires. Rangez-les avec le titre de propriété, pas ailleurs.

Si vous achetez à un vendeur étranger ou résidant à l'étranger : demandez-lui s'il dispose de ces justificatifs. Un vendeur qui découvre au dernier moment que ses fonds sont bloqués devient un vendeur imprévisible, et les compromis en souffrent.

4. Côté vendeur : la facture fiscale, et comment la réduire

Ce point concerne le vendeur, mais tout acquéreur a intérêt à le connaître : un vendeur qui découvre tardivement le montant de son imposition renégocie, ou renonce.

• Taxe sur le profit immobilier : 20 % du profit net, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de cession, due même en l'absence de profit.
• Profit net : prix de vente, moins le prix d'acquisition actualisé, les frais d'acquisition et les travaux justifiés.
• Déclaration : dans les trente jours suivant l'acte, généralement par le notaire, qui retient la taxe.
• Avis préalable : il peut être demandé à l'administration fiscale avant la signature. Sur un dossier important, c'est vivement conseillé.

Le levier est simple et il est considérable : chaque facture de travaux retrouvée vient en déduction du profit taxable. Sur une propriété largement rénovée, les sommes en jeu se comptent souvent en dizaines de milliers d'euros. C'est la première chose à chercher, et cela prend des semaines — autant commencer tôt.

Enfin, la plus-value devra également être déclarée dans votre pays de résidence fiscale, selon la convention de non double imposition applicable.

La check-list avant de signer quoi que ce soit

Cinq documents. Si vous n'en obtenez que cinq, ce sont ceux-là.

• La note de renseignement urbanistique, pour chaque titre foncier concerné. Elle seule dit le zonage et la constructibilité.
• Un certificat de propriété de moins de trois mois, délivré par la Conservation Foncière. Il atteste la qualité de propriétaire et révèle hypothèques, saisies et servitudes.
• Le permis d'habiter ou le certificat de conformité, sans lequel un financement bancaire sera refusé.
• Les autorisations de chaque ouvrage ajouté — annexe, piscine, dépendance, sous-sol. Ce qui n'y figure pas sera traité comme non déclaré.
• Les justificatifs de change de l'acquisition d'origine, si le vendeur réside à l'étranger.

Rien de tout cela ne doit décourager un projet marocain. Ce sont des règles, elles sont connues, elles se traitent — à condition d'être traitées avant la signature et non après. La quasi-totalité des dossiers qui échouent sont des dossiers où ces questions ont été posées trop tard.

Document d'information générale à jour à sa date de publication. Il ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal, et ne dispense pas de consulter un notaire marocain sur une opération déterminée.