Vendre son bien en France quand on vit à l'étranger

Sur un secteur frontalier comme le bassin genevois, les propriétaires installés ailleurs sont nombreux : un parent décédé laisse une maison à des enfants partis travailler à l'étranger, ou un couple s'expatrie sans vendre tout de suite. Des années plus tard, il faut s'en occuper — à des milliers de kilomètres.

La bonne nouvelle : vous n'êtes pas obligé de venir. Presque tout se traite à distance. La mauvaise : deux points techniques peuvent transformer une vente simple en dossier interminable.

Ce qui se règle sans vous déplacer

L'estimation et la mise en vente

Une estimation sérieuse suppose que quelqu'un se rende sur place. C'est mon rôle : je visite, je photographie, je filme, et je vous transmets une étude de marché documentée. Vous voyez votre bien tel qu'il est aujourd'hui — ce qui est souvent utile, car un logement laissé vide plusieurs années ne ressemble plus au souvenir qu'on en garde.

Les visites

Elles se font sans vous, avec compte rendu après chaque passage. C'est même préférable : un vendeur présent pendant une visite bride les acquéreurs, qui n'osent ni critiquer ni se projeter.

Les diagnostics et l'entretien

Diagnostiqueur, serrurier, jardinier, entreprise de nettoyage : tout cela se coordonne depuis la France. Il faut juste quelqu'un pour ouvrir la porte et vérifier que le travail est fait. C'est une part importante de ce que j'apporte sur ces dossiers.

La signature

Deux voies existent, et c'est là qu'il faut choisir tôt.

La procuration. Vous donnez pouvoir à quelqu'un — souvent un clerc de l'étude notariale — de signer à votre place. Elle doit être établie dans les formes, et selon le pays où vous résidez, une légalisation ou une apostille peut être exigée. C'est là que se perdent des semaines : un consulat surchargé, une traduction à faire, un document refusé pour un détail. Lancez cette démarche dès la signature du compromis, pas quinze jours avant l'acte.

La signature électronique à distance. De plus en plus d'études la pratiquent : vous signez en visioconférence, le notaire vous identifie, l'acte est authentifié électroniquement. C'est plus rapide et cela évite tout le circuit de la procuration. Demandez à votre notaire s'il l'accepte — tous ne le proposent pas.

Les deux points qui coûtent cher

La fiscalité du non-résident

Si vous n'êtes pas résident fiscal français, la plus-value réalisée lors de la vente obéit à des règles particulières. Le taux d'imposition, les prélèvements sociaux applicables et les exonérations possibles dépendent notamment du pays où vous résidez et de la convention fiscale conclue avec la France.

Il existe des dispositifs d'exonération propres aux non-résidents, sous conditions strictes de durée de détention et d'usage du bien. Ils peuvent représenter des sommes importantes — et ils se perdent si les conditions ne sont pas réunies au moment de la vente.

Ce point relève du notaire et d'un conseil fiscal, pas de moi. Mais il doit être examiné avant de fixer le prix, pas découvert chez le notaire : ce que vous toucherez réellement peut différer sensiblement du prix affiché.

Le représentant fiscal

Pour certaines ventes de non-résidents, au-delà d'un seuil de prix et selon le pays de résidence, l'administration exige la désignation d'un représentant fiscal accrédité, qui garantit le paiement de l'impôt sur la plus-value. Sa rémunération se calcule en pourcentage du prix de vente, et elle est à votre charge.

Les résidents de l'Union européenne et de quelques États assimilés en sont généralement dispensés. Les autres non. C'est une ligne de coût qu'il faut intégrer très tôt dans le calcul, et que beaucoup de vendeurs découvrent tardivement.

Le cas particulier de la succession

La configuration la plus fréquente : un parent décède en France, les enfants vivent ailleurs, et personne ne peut s'occuper du bien.

Attention à un point d'ordre : on ne peut pas vendre un bien tant que la succession n'est pas réglée et que l'attestation de propriété immobilière n'a pas été établie. Beaucoup de familles perdent des mois à chercher un acquéreur avant de s'apercevoir qu'elles ne peuvent pas signer.

Si plusieurs héritiers sont concernés, on se retrouve en indivision, avec les règles d'unanimité que cela implique — et la difficulté supplémentaire de réunir des personnes réparties sur plusieurs fuseaux horaires.

Comment je travaille sur ces dossiers

• Un point écrit régulier, à jour fixe. C'est l'attente numéro un des propriétaires à distance : ne pas avoir à relancer pour savoir où on en est.
• Des visites filmées du bien et de son évolution, pour que vous voyiez ce que voient les acquéreurs.
• La coordination de tous les intervenants sur place : diagnostiqueur, artisans, syndic, notaire.
• Le respect du décalage horaire, et l'usage de la langue qui vous arrange. Je travaille en français, anglais, espagnol et italien.
• Le suivi du dossier de procuration, qui est presque toujours ce qui retarde la signature.

Cet article présente des informations générales et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Pour votre situation personnelle, rapprochez-vous de votre notaire ou d'un avocat.